การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบ้านจัดสรรในเขตเทศบาลนครเชียงราย

Abstract

การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาความเป็นไปในโครงการหมู่บ้านจัดสรรในเขตเทศบาลนครเชียงราย จังหวัดเชียงราย ได้แก่ ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน โดยใช้ดัชนีความคุ้มค่าทางการเงิน ได้แก่ ระยะเวลาคืนทุน (Payback period) มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net present value: NPV) อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal rate of return: IRR) โดยใช้อัตราคิดลดร้อยละ 7.5 ในระยะเวลา 3 ปี โครงการตั้งอยูบนพื้นที่ทั้งหมดรวม 15 ไร่ 3 งาน 66.6 ตร.วา หรือ 6,366.6 ตร.วา (25,466.40 ตร.ม.) โดยตั้งอยูในเขตพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ตามผังเมืองรวมเมืองเชียงราย โดยแบ่งบ้านเป็น 2 แบบ เป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว พื้นที่ใช้สอย 90 ตร.ม. จำนวน 31 หลัง และบ้านเดี่ยวสองชั้น พื้นที่ใช้สอย 150 ต.รม. จำนวน 47 หลัง รวมทั้งสิ้น 78 หลัง โดยตั้งราคาขายบ้านชั้นเดียวที่ 2.15 ล้านบาท และบ้านสองชั้นที่ 3.35 ล้านบาท โครงการมีค่าใช้จ่ายในส่วนของต้นทุนทั้งหมด 176.71 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายในการบริหารงานโครงการ 7.63 ล้านบาท และมีรายรับจากการขายบ้านในโครงการ 224.1 ล้านบาท ซึ่งกำหนดระยะเวลาของโครงการไว้ที่ 3 ปี ผลการศึกษาสรุปได้ดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 26.09 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับร้อยละ 28.58 และมีระยะเวลาในการคืนทุน เท่ากับ 72 หลัง โครงการนี้มีความเป็นไปได้และเหมาะสมในการลงทุน การวิเคราะห์ความไวทางการเงิน พบว่าหากราคาค่าก่อสร้างบ้านปรับสูงขึ้นไม่เกินร้อยละ 20 โครงการยังคงมีความน่าสนใจในการลงทุน หากราคาที่ดินปรับสูงขึ้นไม่เกินร้อยละ 20 โครงการยังคงมีความน่าสนใจในการลงทุน และหากปรับลดราคาขายของบ้านในโครงการ สามารถปรับลดได้ไม่ควรเกินร้อยละ 10 โครงการจะยังมีความน่าสนใจ แต่ถ้าปรับลดลงเกิน 13% จะทำให้โครงการมีความเสี่ยงในการขาดทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทนในสถานการณ์จำลองให้มียอดขายบ้านได้เพียงร้อยละ 50 จากแผนที่วางไว้จากสถานการณ์ ดังกล่าว มีอัตราผลตอบแทน (IRR) ร้อยละ 8.4 มีความใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ร้อยละ 7.5 ซึ่งจะมีความเสี่ยงในการลงทุน